Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
Es wird zwischen Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch unterschieden.
- Wenn der Eigentümer einer Immobilie sich dazu entschließt, diese zu verschenken und sich die dinglichen Nutzungsrechte vorbehalten möchte, wird er zum Nießbraucher. Der Beschenkte wird der neue Eigentümer der Immobilie. In diesem Zusammenhang spricht man von einem Vorbehaltsnießbrauch.
- Wenn der Eigentümer sich dazu entschließt, das Eigentum an der Immobilie zu behalten und lediglich die dinglichen Nutzungsrechte zu übertragen, spricht man von einem Zuwendungsnießbrauch. Der Zuwendungsnießbrauch kann entgeltlich und unentgeltlich erfolgen. Beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch bekommt der Eigentümer für die Gewährung des Nutzungsrechts vom Nießbraucher einen Geldbetrag. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erhält der Eigentümer keine Gegenleistung.
In der Praxis entscheiden sich Schenkende eher für den Vorbehalts- als für den Zuwendungsnießbrauch. Der Zuwendungsnießbrauch ist beispielsweise eine Option, wenn das Kind Nießbraucher einer Immobilie werden soll, um durch Mieteinnahmen das Studium finanzieren zu können. Die Einkünfte kann das Kind häufig mit einem niedrigeren Einkommenssteuersatz versteuern als die Eltern.
Was muss beim Vorbehaltsnießbrauch beachtet werden, wenn der Beschenkte minderjährig ist?
Wenn der Schenker als Elternteil der gesetzliche Vertreter des minderjährigen Beschenkten ist, muss teilweise ein Ergänzungspfleger hinzugezogen werden.
- Ein Ergänzungspfleger ist immer dann notwendig, wenn das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist.
- Die Schenkung einer Immobilie unter Nießbrauchvorbehalt an Minderjährige, die älter als 7 Jahre sind, wird jedoch in der Regel als nicht rechtlich nachteilig eingestuft. Voraussetzung für diese Annahme ist jedoch, dass der Nießbraucher auch außergewöhnliche Kosten trägt und der minderjährige Beschenkte nicht dafür aufkommen muss.
Darf der Nießbraucher das Grundstück oder das Bauwerk verändern?
Umgestaltungen oder wesentliche Veränderungen der Immobilie erfordern die Zustimmung des Eigentümers. Allerdings können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.
Hat der Nießbraucher oder der Eigentümer das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen?
Der Nießbraucher ist zwar der Vermieter einer Immobilie, das Stimmrecht in Eigentümerversammlungen steht jedoch nur dem Eigentümer zu.
Wie wirkt sich der Vorbehaltsnießbrauch auf die Schenkungssteuer aus?
- Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird von dem steuerlichen Grundbesitzwert abgezogen. Nur für den verbleibenden Betrag fällt eine Schenkungssteuer an.
- Der Kapitalwert sagt aus, wie groß der Nutzen ist, den der Nutznießer der Immobilie im Verlauf seines Lebens zu erwarten hat. Die Höhe des Kapitalwertes ist abhängig von dem Jahreswert des Nießbrauches und dem Alter des Nießbrauchers bzw. der Dauer des Nießbrauchs. Je höher der Kapitalwert, desto niedriger fällt die Schenkungssteuer aus.
Letztendlich kann ein junger Nutznießer viele Jahre Einkünfte aus der Immobilie erzielen. Die Schenkungssteuer, die für den Beschenkten und somit neuen Eigentümer anfällt, ist dementsprechend geringer als die Steuer, die anfällt, wenn der Nutznießer wesentlich älter ist.