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Das Schriftformerfordernis bei befristeten Gewerbemietverträgen

Gewerberaummietverträge werden in der Regel für einen bestimmten Zeitraum fest geschlossen. Allerdings kommt eine vorzeitige Kündigung trotz Festlaufzeit immer dann in Betracht, wenn der Gewerberaummietvertrag das Schriftformerfordernis nicht erfüllt. Betroffene sind in diesem Fall großen wirtschaftlichen Risiken ausgesetzt!
Doch wann gilt das Schriftformerfordernis und welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

Da sollten Sie zu diesem Thema wissen:

Für welche Mietobjekte fällt Gewerberaummiete an?

Gewerberaummiete ist zu entrichten, wenn ein Mietverhältnis über Gewerberäume abgeschlossen wurde.

Ein Gewerberaummietverhältnis liegt vor, wenn…

  • Grundstücke oder Gebäude oder Räumen, die keine Wohnräume sind, zu anderen als zu Wohnzwecken gegen Entgelt aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrages unbefristet oder auf Zeit an den Mieter überlassen werden.
  • Eine geschäftliche, gewerbliche oder freiberufliche Nutzung der Mietsache ist nicht notwendig.

Was versteht man unter Mischmietverhältnissen?

Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn…

  • Grundstücke oder Gebäude oder Räume in einem einheitlichen Vertrag sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken vermietet werden.

Grundsätzlich können die Regelungen des Wohnraummietrechts oder die Regelungen des Gewerberaummietrechts auf Mischmietverhältnisse nur einheitlich angewendet werden.

  • Welches Recht konkret Anwendung findet, bestimmt sich danach, welche Nutzungsart nach dem von den Parteien gewollten Vertragszweck den Schwerpunkt darstellt (sog. Übergewichtstheorie).

Müssen Mietverträge immer schriftlich abgeschlossen werden?

Nein! Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit.

  • Mietverträge können auch wirksam mündlich abgeschlossen werden.
  • Ein Schriftformerfordernis kann jedoch aufgrund Gesetzes oder einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Parteien begründet werden.

Besteht für Mietverträge ein Schriftformerfordernis?

  • Wenn ein Mietvertrag für einen Zeitraum von unter einem Jahrabgeschlossen wird, muss der Vertrag nichtschriftlich geschlossen werden.
  • Wenn ein Mietverhältnis länger als ein Jahrdauern soll, muss der Vertrag gemäß 550 BGB schriftlich geschlossen werden. Dies gilt ebenfalls für Gewerberaummietverhältnisse nach § 578 Abs. 1 BGB, welcher auf § 550 BGB verweist.

Das Schriftformerfordernis umfasst insbesondere:

  • die vollständige Bezeichnung der Parteien im Mietvertrag,
  • die Unterzeichnung des Mietvertrages durch alle Parteien oder einen Vertreter mit Vertreterzusatz,
  • das Festhalten von allen notwendigen und hinreichenden Vereinbarungen sowie
  • die hinreichende und genaue Beschreibung der Mietsache.

Notwendige und wesentliche Vereinbarungen, die der Mietvertrag enthalten sollte, sind z.B. die Laufzeit des Vertrages, die Mietstruktur, die gegenseitigen Verpflichtungen, insbesondere über Ausbauarbeiten oder die Erlaubnis oder das Verbot der Untervermietung.

Wichtig ist außerdem, dass die Einheitlichkeit der Urkunde (des Mietvertrages) gewahrt wird:

  • Bei Mietverträgen, die aus mehreren Seiten bestehen, muss der Zusammenhang zwischen den Seiten zweifelsfrei erkennbar sein.
  • Die Einheitlichkeit kann sich beispielsweise aus einer fortlaufenden Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einer einheitlichen grafischen Gestaltung oder aus einem inhaltlichen Zusammenhang des Textes ergeben.

Kann von dem Schriftformerfordernis abgewichen werden?

Das Schriftformerfordernis aus § 550 bzw. §§578 Abs. 1, 550 BGB ist nicht abdingbar.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei Verstößen gegen § 550 BGB?

Der Mietvertrag ist trotz der Nichteinhaltung der Schriftform weiterhin wirksam. Beide Vertragsparteien sind jedoch nicht mehr an die vertraglich vereinbarte Mietdauer gebunden.

Ein Verstoß hat zur Folge, dass…

  • auch ein Mietvertrag mit mehrjähriger Laufzeit gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und von beiden Parteien damit zu den gesetzlichen Kündigungsvorschriften des § 580 a BGB gekündigt werden kann.

Kann ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis geheilt werden?

Nach der Rechtsprechung des BGHs (29.04.2009, XII ZR 142/07), ist eine Heilung des Verstoßes durch einen formwirksamen Nachtrag möglich, aber nur dann, wenn

  • der Nachtrag lückenlos und ausdrücklich auf alle in der Zwischenzeit abgeschlossene zusätzlichen oder abändernden Vereinbarungen Bezug nimmt und
  • der Nachtrag von den Vertragsparteien oder ihren Vertretern unterzeichnet wird

Rechtsanwalt Markus Rauh

Meine Kompetenzen:

Meine Assistentin:

Birgit Frenzel
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Telefon: 09831 / 67 07-35

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