Folgende Punkte sollten Erben in diesen Fällen unbedingt beachten:

Wer wird nach dem Tod des Erblassers Eigentümer der Immobilie?

• Wenn der Erblasser kein Testament verfasst hat, geht die Immobilie an die gesetzlichen Erben entsprechend ihrer Quote über. Die Erben bilden dann eine Erbengemeinschaft.
• Wenn ein Testament vorliegt, fällt die Immobilie der Person vor, die im Testament diesbezüglich bedacht wurde. Soweit die Immobilie nicht an einen bestimmten Erben gehen soll, bildet sich auch in dieser Konstellation eine Erbengemeinschaft.

Müssen die Erben tätig werden, um Eigentümer der Immobilie zu werden?

• Eine Annahme der Erbschaft ist nicht ausdrücklich erforderlich. Eine Erbschaft ist automatisch angenommen, wenn diese nicht innerhalb von 6 Wochen ausgeschlagen wird. Die Erben werden mit dem Erbfall Gesamtrechtsnachfolger und damit Eigentümer aller Nachlassgegenstände einschließlich etwaiger Immobilien.
• Eine Berichtigung des Grundbuches ist jedoch notwendig. Ein entsprechender Antrag kann innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden.
• Eine Grundbuchberichtigung ist auch für die Erben günstig, da sie so im Rechtsverkehr nachweisen können, dass sie Eigentümer der Immobilie sind.

Wird ein Erbschein benötigt?

• Um vor dem Grundbuchamt die Erbenstellung nachweisen zu können, muss ein notarielles Testament oder ein Erbschein vorgelegt werden.
• Ein Erbschein wird von dem zuständigen Nachlassgericht auf Antrag des oder der Erben gestellt. Die Zuständigkeit des Nachlassgerichtes bestimmt sich normalerweise nach dem letzten Wohnort des Verstorbenen.
• Die Kosten eines Erbscheins richten sich nach dem Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Haben Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch auf Immobilien aus dem Nachlass?

Nein! Enterbte Abkömmlinge haben keinen Anspruch auf eine Übertragung von Immobilien oder Miteigentumsanteilen gegenüber den Erben. Sie können lediglich einen Auszahlungsanspruch in Höhe ihres Pflichtteils gegenüber den Erben gelten machen.

Was sollte beachtet werden, wenn die Immobilie mehreren Erben zufällt?

• Soweit eine Erbengemeinschaft vorliegt, müssen Entscheidungen, die die Immobilie betreffen, von allen Erben gemeinschaftlich getroffen werden. Entscheidungen können einstimmig oder mehrheitlich getroffen werden.
• Soweit sich die Entscheidungsfindung schwierig gestaltet und es immer wieder zu Konflikten kommt, sollte über eine Teilungsversteigerung nachgedacht werden.

Was ist, wenn einer der Erben die Immobilie bewohnen möchte?

• Grundsätzlich hat jeder der Erben einer Erbengemeinschaft das Recht, eine Immobilie zu nutzen. Dabei darf das Nutzungsrecht der anderen Erben nicht beeinträchtigt werden.
• In der Praxis möchte häufig ein Erbe die Immobilie allein nutzen. Dann steht den Miterben eine Nutzungsentschädigung zu, die entsprechend bestimmt werden muss.

Wie werden die Verwaltungskosten und Mieteinnahmen unter Miterben aufgeteilt?

• Kosten, die durch die Verwaltung einer Immobilie entstehen, werden auf die Erben entsprechend ihrer Erbquote verteilt.
• Mieteinnahmen fallen in das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft. Ein Erbe kann darüber nicht allein verfügen oder sich seinen Anteil auszahlen lassen. Dies ist erst möglich, wenn die Erbengemeinschaft aufgelöst wird (sog. Auseinandersetzung). Wenn die Auseinandersetzung für mehr als ein Jahr ausgeschlossen wurde, kann jeder Miterbe am Schluss eines jeden Jahres verlangen, dass ihm sein Anteil an den Einnahmen ausgezahlt wird.

Wie bemisst sich die Erbschaftssteuer für Immobilien?

• Grundsätzlich bestimmt sich die Erbschaftssteuer nach dem tatsächlichen Verkehrswert. Allerdings gibt es Möglichkeiten, um steuerliche Vergünstigen zu erhalten.
  • Wenn der Erbe zeitnah nach dem Erbfall selbst in die Immobilie einzieht und diese mindestens 10 Jahre nutzt, werden steuerliche Vergünstigungen eingeräumt. Dabei kommt es darauf an, ob der Ehegatte oder die Abkömmlinge die Immobilie nutzen. Der Ehegatte kann die Immobilie nach den 10 Jahren sogar steuerfrei übernehmen.
  • Wenn die Immobilie veräußert werden müsste, weil die Erben die Erbschaftssteuer nicht aufbringen können, kann die Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre verzinst gestundet werden. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur für Konstellationen, in denen die Immobilie von den Erben genutzt wird.