Wir zeigen auf, was Sie zu diesem Thema wissen müssen!

Was versteht man unter einer Teilungsversteigerung?

• Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung und ist ein öffentliches Verfahren.
• Die Teilungsversteigerung führt dazu, dass ein nicht-teilbarer Gegenstand, an dem mehrere Personen Eigentum haben, versteigert wird, um den Erlös unter den Miteigentümern aufzuteilen.

Wie entstehen Erbengemeinschaften?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn…

• der Erblasser dies in seinem Testament ausdrücklich angeordnet hat. Dies ist der Fall, wenn ein Nachlassgegenstand an mehrere Personen vererbt wird oder
• der Erblasser kein Testament hinterlassen hat und die gesetzliche Erbfolge greift. Wenn mehrere Personen gleich nah mit dem Erblasser verwandt sind, dann bilden sie eine Erbengemeinschaft.

Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen, über die gesamte Sache kann jedoch nur in Übereinstimmung mit den anderen Eigentümern verfügt werden.

Welche Rolle spielt die Teilversteigerung bei der Erbengemeinschaft?

Das gemeinsame Eigentum kann in einer Erbengemeinschaft schnell zu Konflikten führen. Im Rahmen der Erbauseinandersetzung (Aufteilung des gemeinsamen Eigentums unter den Miterben) kann es zu Streit kommen, wenn sich einzelne Miterben nicht zu Kompromissen bereit erklären können. In diesen Konstellationen kann eine Teilversteigerung eine gute Möglichkeit darstellen, um den nicht-teilbaren Nachlassgegenstand in Geld umzuwandeln und dann unter den Miterben aufzuteilen.

Wie leitet man die Teilversteigerung ein?

• Ausreichend ist, wenn ein Miterbe einen formlosen schriftlichen Antrag bei dem zuständigen Amtsgericht einreicht.
• Der Antragssteller muss beweisen, dass er Miteigentümer der Immobilie ist.

Wer kann ein Wertgutachten beantragen?

• Die Teilversteigerung setzt voraus, dass ein Wertgutachten über die Immobilie Das Gutachten wird in der Regel eingeholt, wenn der Antrag auf die Teilversteigerung genehmigt wurde.
• Das Gutachten kann von dem Antragssteller selbst oder durch das Gericht in Auftrag gegeben werden. Soweit schon ein Gutachten vorliegt, welches wenige Monate alt ist, kann es auch eingereicht werden, wenn das Gericht der Verwendung zustimmt.

Es sollte beachtet werden, dass der Antragssteller ein Gutachten nur in Auftrag geben kann, wenn die Miterben dem zustimmen! Daher empfiehlt es sich, dass das Gericht einen entsprechenden Gutachter bestimmt.

Kann verhindert werden, dass die Immobilie unter Wert versteigert wird?

Bevor eine Versteigerung stattfindet, wird ein Mindestgebot festgelegt. Das Mindestgebot bestimmt sich jedoch nicht aus dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis einer Immobilie.

Das Mindestgebot setzt sich aus den Rechten und Belastungen, die sich auf die Immobilie beziehen (z.B. Hypotheken oder Grundschulden) und dem Mindestbarbetrag zusammen. Der Mindestbarbetrag umfasst auch die Verfahrenskosten der Teilversteigerung.

Was passiert, nachdem der Antrag genehmigt wurde?

• Nachdem der Antrag auf die Teilversteigerung geprüft und genehmigt wurde und ein Wertgutachten vorgelegt worden ist, werden die Miterben über das weitere Verfahren informiert.
• Der Grundbucheintrag der Immobilie wird mit einem Versteigerungsvermerk versehen.
• Soweit die Erbengemeinschaft zustimmt, können Besichtigungstermine mit Interessenten verabredet werden.

Wie läuft das eigentliche Teilversteigerungsverfahren ab?

• Zum Versteigerungstermin können alle Interessenten in einem vorher festgelegten Zeitrahmen Gebote für die Immobilie abgeben. Nachdem die Zeit abgelaufen ist, erhält der Interessent mit dem bis dahin höchsten Gebot den Zuschlag.
• Die Dauer des Verfahrens ist einzelfallabhängig.
• Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft kann dem Verfahren beitreten.
• Es empfiehlt sich, dass die Beteiligten im Versteigerungstermin anwaltlich vertreten sind.

Kann eine Teilversteigerung verhindert oder verzögert werden?

Folgende Möglichkeiten sind denkbar:

• Wenn sich eine Person auf ein Wohn- oder Nießbrauchrecht berufen kann, welches ihr durch den Erblasser eingeräumt wurde, muss sie der Teilversteigerung zustimmen. Weigert sie sich, muss vor Gericht auf Mitwirkung geklagt werden.
• Wenn die Miterben von der Teilversteigerung erfahren, steht ihnen ein Vorkaufsrecht gemäß § 2034 BGB Die Miterben müssen aus diesem Grund informiert werden, bevor ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen werden soll. Bei einem Grundstück müssen sie sich innerhalb von 2 Monaten entscheiden, ob sie von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchten. Bei einer Immobilie oder einem anderen Gegenstand wird eine Frist von einer Woche eingeräumt.
• Wenn einer der Miterben eine einstweilige Einstellung des Verfahrens gemäß § 180 Abs. 3 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) beantragt und dem Antrag stattgegeben wird. Die Einstellung kann 6 Monate andauern und wiederholt Die einstweilige Einstellung ist möglich, wenn „dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint“. Ein Grund für eine einstweilige Einstellung könnte eine plötzliche Wertsteigerung des Nachlassgegenstandes sein.

Was folgt nach der Versteigerung?

• Nach der Versteigerung muss der Erlös durch die Miterben selbst verteilt werden. Das Gericht ist dafür nicht zuständig!
• Grundlage für die Verteilung können die gesetzlichen Erbquoten oder die vom Erblasser testamentarisch festgelegten Teilungsanordnungen sein.
• Wenn sich die Miterben nicht darüber einig werden können, wie der Erlös verteilt werden soll, kann das Gericht die Entscheidung im Rahmen einer zivilrechtlichen Klage übernehmen. In diesen Fällen fallen allerdings weitere Prozesskosten an.