Da sollten Sie zu diesem Thema wissen:

Was ist eine Indexmiete?

Die Indexmiete ist in § 557 b BGB geregelt und beschreibt eine Form der Mietpreisgestaltung.

• Der Mietpreis ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
• Die Indexmiete kann für Geschäftsraummietverträge und Wohnraummietverträge vereinbart werden.

Wie wird der Verbraucherpreisindex berechnet?

• Der Verbraucherpreisindex orientiert sich an der durchschnittlichen Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von Privathaushalten in Deutschland zu Konsumzwecken erworben werden.
• Die Preisentwicklung wird anhand eines Basisjahres bestimmt. Alle fünf Jahre wird das Basisjahr umgestellt und eine umfassende Neuberechnung vorgenommen.

Muss im Mietvertrag das Basisjahr angegeben werden?

Nein! Mietänderungen werden auf Basis des jeweils gültigen Basisjahres berechnet. Wenn der Mietvertrag kein oder ein falsches Basisjahr festlegt, ist dies für die späteren Mietentwicklungen unerheblich (BGH 26.05.2021 – VIII ZR 42/20).

Orientiert sich die Indexmiete an dem Monats- oder dem Jahreswert?

• Für die Berechnung der Indexmiete kann, der Monats- oder der Jahreswert des Verbraucherpreisindexes herangezogen werden.
• Wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält, ist der Monatsverbraucherpreisindex maßgeblich. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass auch die Miete monatlich entrichtet wird (BGH 26.05.2021 – VIII ZR 42/20).

Wer profitiert von einer Indexmiete?

• Mieter von Wohnraum profitieren von der Indexmiete, wenn die Mieten stärker als die Lebenshaltungskosten steigen. 2011-2021 war dies der Fall. Zudem sind Mieterhöhungen aus anderen Gründen wie z.B. aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.
• Vermieter von Wohnraum profitieren von der Indexmiete, da eine Mieterhöhung bei steigenden Lebenshaltungskosten auch möglich ist, wenn für das Wohngebiet eine Mietpreisbremse vereinbart wurde. Vermieter können bei einer Indexmietvereinbarung auch keine Ordnungswidrigkeit wegen einer unangemessenen Mietpreiserhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) begehen. Die Norm ist für die Indexmiete nicht anwendbar. Dies gilt auch, wenn die Indexmiete 20 % höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ausfällt.

Wann kann die Miete erhöht werden?

• Nach § 557 b Abs. 2 S. 1 BGB muss der Mietzins bei einer Indexmiete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Es gilt demnach eine Wartefrist von einem Jahr. Der BGH hat sich in seinem aktuellen Urteil wie folgt dazu geäußert:
• Wohnraummietverträge müssen nicht zwangsläufig eine Regelung zu Wartefristen enthalten, um wirksam zu sein. Die konkrete Erhöhungserklärung kann jedoch unwirksam sein, wenn die Wartezeit von einem Jahr nicht eingehalten wurde (BGH 26.05.2021 – VIII ZR 42/20).